Rappel : quel statut pour un agent commercial immobilier ?
Avant de parler seuil de TVA, il faut bien comprendre dans quelle case fiscale on vous range. L’agent commercial immobilier travaille le plus souvent :
- en indépendant (micro-entreprise, entreprise individuelle, EURL, SASU…)
- en tant que mandataire pour une agence ou un réseau
Dans la majorité des cas, vos commissions relèvent d’une activité de prestations de services (et non de vente de biens). C’est ce point qui est déterminant pour le calcul de la TVA, car les seuils ne sont pas les mêmes que pour les activités de vente de marchandises.
Conséquence directe : en matière de TVA, vous êtes traité comme tout prestataire de services indépendant. Peu importe que vous travailliez pour un grand réseau, une petite agence locale ou en nom propre : l’administration regarde votre chiffre d’affaires encaissé, pas votre carte de visite.
Franchise en base de TVA : le fameux « seuil TVA »
En France, un agent commercial immobilier peut bénéficier du régime de la franchise en base de TVA. Concrètement, vous ne facturez pas de TVA à vos clients et vous n’en reversez pas à l’État… mais vous ne pouvez pas non plus récupérer la TVA sur vos propres dépenses.
En 2024 (seuils identiques à 2023), pour les prestations de services, les limites à connaître sont les suivantes :
- 36 800 € de chiffre d’affaires annuel encaissé : seuil de base de la franchise en TVA
- 39 100 € : seuil majoré, une sorte de zone “tampon” qui évite un changement brutal de régime pour quelques centaines d’euros
En pratique :
- Si votre chiffre d’affaires annuel encaissé reste inférieur ou égal à 36 800 € : vous êtes en franchise en base de TVA (sauf si vous avez opté volontairement pour la TVA).
- Si vous dépassez 36 800 € mais restez en dessous de 39 100 € : vous conservez la franchise pour l’année en cours, mais risquez d’y perdre droit l’année suivante.
- Si vous dépassez 39 100 € en cours d’année : vous devenez assujetti à la TVA à partir du premier jour du mois de dépassement.
Ce sont ces seuils qui conditionnent vos obligations : facturer ou non la TVA, déposer ou non des déclarations de TVA, tenir une comptabilité plus ou moins poussée, etc.
Comment calculer le chiffre d’affaires à comparer au seuil TVA ?
C’est ici que les erreurs sont fréquentes. Pour savoir si vous franchissez le seuil TVA, l’administration ne regarde pas vos “ventes potentielles” ni les mandats signés, mais votre chiffre d’affaires encaissé hors taxes.
Quelques règles simples :
- On parle bien du montant des commissions encaissées (ce que vous recevez réellement sur votre compte), pas du prix total des biens vendus.
- On retient la date d’encaissement (virement reçu, chèque encaissé), pas la date de signature du compromis ou de l’acte.
- On additionne toutes les sommes relatives à votre activité d’agent commercial immobilier (commissions, honoraires de conseils éventuels, locations gérées, etc.).
Exemple simple :
Vous êtes agent commercial immobilier mandataire pour un réseau. Sur une transaction, la commission globale d’agence est de 12 000 € TTC. Le réseau en garde une partie et vous reverse 60 %, soit 7 200 € TTC. C’est ce montant de 7 200 € qui entre dans votre chiffre d’affaires à comparer aux seuils TVA, pas les 12 000 € de commission d’agence, ni le prix du bien.
Autre point important : la première année d’activité, si vous démarrez en cours d’année, le seuil est apprécié “en réel”, sans prorata. Si vous créez votre activité au 1er septembre et encaissez 20 000 € jusqu’au 31 décembre, vous restez bien en dessous de 36 800 € : pas de TVA à facturer.
Que se passe-t-il si vous dépassez le seuil ?
C’est souvent le moment de stress : vous avez une bonne année, les ventes s’enchaînent… et vous réalisez que vous approchez dangereusement des 36 800 €, voire que vous les avez dépassés.
Deux situations à distinguer :
1. Dépassement du seuil de 36 800 € sans franchir 39 100 €
Vous restez sous le seuil majoré de 39 100 €. Dans ce cas :
- Vous restez en franchise en base de TVA pour l’année en cours.
- Vous ne facturez toujours pas de TVA.
- Mais si vous dépassez ce seuil deux années de suite, vous perdrez le bénéfice de la franchise à compter du 1er janvier de l’année suivante.
C’est une sorte de garde-fou pour éviter de vous faire basculer dans la TVA pour quelques euros supplémentaires une seule année.
2. Dépassement du seuil de 39 100 €
Si votre chiffre d’affaires encaissé dépasse 39 100 € en cours d’année :
- Vous devenez assujetti à la TVA à partir du 1er jour du mois de dépassement.
- À compter de cette date, toutes vos factures doivent mentionner et facturer la TVA (au taux normal de 20 % pour vos prestations de services).
- Vous devez déposer des déclarations de TVA (régime simplifié ou normal selon votre volume).
Attention à un point souvent mal compris : lorsque vous dépassez le seuil majoré en cours d’année, la TVA n’est pas rétroactive sur les factures émises auparavant. Elle ne s’applique qu’aux encaissements postérieurs au mois de dépassement.
Que faire concrètement le mois du dépassement ?
- Informer rapidement votre expert-comptable ou votre conseiller fiscal.
- Adapter vos modèles de factures : mention du numéro de TVA intracommunautaire, ligne spécifique “TVA 20 %”, montant HT et TTC.
- Prévenir vos partenaires ou mandants (agences, réseaux) si vos modalités de facturation changent.
Faut-il rester en franchise ou opter volontairement pour la TVA ?
On pourrait croire qu’il est toujours plus avantageux de rester sous les seuils pour “éviter les complications”. En réalité, ce n’est pas toujours le cas. Pour un agent commercial immobilier, la franchise en base de TVA est un choix stratégique autant que fiscal.
Avantages de la franchise en base de TVA
- Simplicité administrative : pas de déclaration de TVA, pas de calcul de TVA collectée / déductible.
- Prix perçus comme plus bas si vos clients sont des particuliers non assujettis (mais en pratique, vous êtes souvent mandaté par une agence ou un réseau lui-même assujetti).
- Gestion de trésorerie allégée : pas de TVA à reverser, donc pas de risque d’oubli de provisionnement.
Inconvénients de la franchise en base de TVA
- Vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur vos dépenses professionnelles (essence, ordinateur, logiciels, téléphone, loyers de bureau, publicité, formations, etc.).
- Si vos donneurs d’ordres (agences, réseaux) sont eux-mêmes assujettis, ils ne voient aucun avantage à ce que vous ne facturiez pas la TVA : pour eux, c’est une TVA déductible de plus ou de moins, peu importe.
- À partir d’un certain volume d’activité ou de charges, rester sans TVA devient économiquement pénalisant.
Quand envisager une option volontaire pour la TVA ?
Vous pouvez demander à être assujetti à la TVA même si vous êtes en dessous des seuils. Cette option peut être pertinente si :
- Vous avez des investissements importants à réaliser (véhicule, matériel informatique, travaux de bureau, site internet, campagne marketing massive…).
- Votre activité vous amène à supporter beaucoup de frais professionnels avec TVA.
- Vos donneurs d’ordres sont principalement des professionnels assujettis qui récupèrent la TVA : le fait de facturer ou non la TVA ne change rien pour eux.
Dans ces cas, opter pour la TVA permet de réduire votre coût réel de fonctionnement en déduisant la TVA sur vos charges. En revanche, il faudra accepter une gestion plus technique (déclarations, suivi de trésorerie) ou vous faire accompagner par un professionnel.
Impacts concrets sur votre activité d’agent commercial
Le passage à la TVA ne se résume pas à une ligne en plus sur vos factures. Il a des effets très concrets sur votre quotidien.
1. Vos relations avec votre réseau ou votre agence mandante
Selon la manière dont vous êtes rémunéré, deux cas peuvent se présenter :
- Vous facturez directement votre réseau ou votre agence : à partir du passage à la TVA, vos factures deviennent HT + TVA 20 %. Pour eux, c’est généralement neutre puisqu’ils récupèrent la TVA.
- Vous êtes intégré dans un schéma où la TVA est déjà gérée en amont : il faudra vérifier si le réseau applique un système d’autoliquidation ou une autre organisation particulière. Dans ce cas, un point avec leur service comptable est indispensable.
2. Votre trésorerie
La TVA est un impôt indirect : vous l’encaissez pour le compte de l’État, puis vous la reversez, diminuée de la TVA sur vos dépenses. Cela implique :
- De mettre de côté la TVA collectée au fur et à mesure, pour éviter la mauvaise surprise au moment de la déclaration.
- De suivre plus finement vos encaissements et décaissements pour optimiser la TVA déductible.
Exemple : vous encaissez 5 000 € HT de commissions + 1 000 € de TVA (soit 6 000 € TTC) et vous avez 1 200 € TTC de frais (dont 200 € de TVA). Vous devrez reverser à l’État : 1 000 € – 200 € = 800 € de TVA. Le reste vous appartient.
3. Votre rentabilité réelle
Un agent immobilier qui ne suit pas ses seuils TVA peut avoir l’illusion d’une forte croissance… et découvrir plus tard qu’une part importante de sa trésorerie devait être reversée. À l’inverse, un agent qui anticipe le passage à la TVA peut :
- négocier différemment ses commissions (en parlant en HT plutôt qu’en TTC),
- mieux calibrer ses investissements,
- éviter de “freiner” son activité pour rester artificiellement sous les seuils.
Les bons réflexes pour rester en règle (et serein)
Gérer sa TVA n’est pas forcément votre passion. Votre vraie valeur, c’est de trouver des biens, de rassurer des vendeurs, de négocier avec des acheteurs. Mais quelques habitudes simples peuvent vous éviter des problèmes coûteux.
Suivre régulièrement votre chiffre d’affaires encaissé
- Tenez un tableau de suivi mensuel de vos commissions encaissées (Excel, Google Sheets, outil de compta…).
- Comparez votre cumul annuel aux seuils de 36 800 € et 39 100 €.
- Anticipez : si vous êtes déjà à 30 000 € en juin, le dépassement devient très probable.
Adapter vos factures et mentions légales
- Tant que vous êtes en franchise en base, mentionnez clairement sur vos factures : “TVA non applicable, article 293 B du CGI”.
- À partir du moment où vous devenez assujetti, supprimez cette mention et ajoutez :
- votre numéro de TVA intracommunautaire,
- le montant HT, le taux de TVA et le montant de TVA,
- le montant TTC.
Ne pas se contenter des seuils micro-BNC / micro-BIC
Beaucoup d’agents confondent les seuils de TVA avec les seuils du régime micro (par exemple les 72 600 € pour certaines prestations de services).
Or ce sont deux choses différentes :
- Les seuils TVA (36 800 / 39 100 €) déterminent si vous facturez ou non de la TVA.
- Les seuils micro déterminent votre régime d’imposition sur le revenu (micro-BNC, micro-BIC) et la façon dont vos charges sont prises en compte.
Vous pouvez être :
- au micro-BNC pour l’impôt sur le revenu,
- mais au régime réel pour la TVA si vous dépassez les seuils de franchise.
Les deux logiques se superposent, ce qui complexifie un peu la donne… d’où l’intérêt, souvent, d’un accompagnement.
S’entourer d’un professionnel quand l’activité décolle
Tant que vous êtes dans des volumes modestes, un suivi simple peut suffire. Mais dès que :
- vous approchez des seuils TVA,
- vous multipliez les mandats et les sources de rémunération,
- vous envisagez de recruter des apporteurs d’affaires, de créer une structure (EURL, SASU)…
il devient prudent de vous faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller spécialisé. L’enjeu n’est pas uniquement de “remplir des cases”, mais de faire des choix structurants : rester ou non en franchise, opter ou non pour la TVA, choisir le régime et la forme juridique adaptés à votre rythme de croissance.
La TVA n’est pas qu’une contrainte administrative : bien gérée, elle devient un levier pour sécuriser votre activité, optimiser vos charges et piloter sereinement votre développement d’agent commercial immobilier.