Se séparer quand on a un crédit immobilier en cours, c’est un peu comme démonter une armoire IKEA à deux alors qu’on ne se parle plus : techniquement faisable, mais potentiellement explosif. Pourtant, c’est précisément à ce moment-là qu’il faut être le plus lucide et structuré.
Rachat de soulte, vente du bien, maintien en indivision : trois grandes options s’offrent à vous. Chacune a ses avantages, ses pièges et ses implications financières, bancaires et fiscales. L’objectif de cet article est de vous aider à y voir clair, pour éviter les mauvaises surprises… et les erreurs irréversibles.
Comprendre la base : qui doit quoi à qui ?
Avant de parler de solutions, il faut poser le décor. Trois questions clés :
- Dans quel cadre étiez-vous ? Mariés, pacsés, en union libre ?
- Qui est propriétaire du bien, et à quelle proportion ?
- Qui est emprunteur sur le crédit (un seul, ou les deux) ?
C’est ce trio « statut du couple / propriété / crédit » qui va déterminer ce qui est possible, et à quelles conditions.
Dans la majorité des cas :
- Vous êtes coemprunteurs : vous avez tous les deux signé le prêt, vous êtes solidaires vis-à-vis de la banque. Elle peut réclamer 100 % des mensualités à l’un ou l’autre.
- Vous êtes indivisaires sur le bien : par exemple 50/50, ou 60/40 si l’un a davantage financé l’achat, selon ce qui est inscrit dans l’acte notarié.
Premier réflexe : relire votre acte de propriété et votre offre de prêt. Ce sont eux qui tranchent la réalité des droits et obligations de chacun, pas le « ressenti » ou les discussions de couple d’il y a dix ans.
Option 1 : le rachat de soulte – quand l’un garde la maison
Le rachat de soulte, c’est la solution typique quand l’un des deux souhaite garder le bien (pour y vivre, pour les enfants, ou dans une optique patrimoniale), et que l’autre souhaite récupérer sa part et sortir définitivement de l’histoire.
La soulte, c’est quoi ? C’est la somme que l’un va verser à l’autre pour lui racheter sa part du bien. On ne parle pas ici du crédit, mais de la valeur nette du logement.
Schématiquement :
- On évalue le bien (idéalement avec une ou plusieurs estimations d’agences, ou un avis de valeur).
- On déduit le capital restant dû à la banque.
- On répartit le reste selon les quotes-parts de chacun.
Exemple simplifié :
- Maison estimée à 300 000 €
- Crédit restant : 200 000 €
- Valeur nette : 100 000 €
- Indivision 50/50 : chacun a droit à 50 000 €
Si Monsieur souhaite garder la maison, il devra en principe :
- Obtenir un nouveau crédit pour reprendre les 200 000 € restants
- Verser une soulte de 50 000 € à Madame
Important : ce calcul peut être ajusté si l’un a payé seul des travaux importants, apporté davantage de fonds propres, ou déjà remboursé seul une partie significative du crédit après la séparation. Dans les situations tendues, c’est au notaire (et éventuellement au juge) de trancher.
Peut-on faire un rachat de soulte sans repasser par la banque ?
Non, pas si vous avez un crédit en cours. Pour garder la maison et racheter la part de l’autre, celui qui reste doit en pratique :
- Refinancer le crédit existant à son seul nom
- Intégrer la soulte dans le nouveau financement (ou la payer sur ses fonds propres)
- Obtenir l’accord de la banque pour dégager totalement l’ex-conjoint de l’emprunt
La banque va donc revisiter le dossier comme pour un nouveau crédit :
- Revenus et stabilité professionnelle
- Taux d’endettement (généralement limité à ~35 %)
- Autres crédits en cours (auto, conso, etc.)
- Charges (pension alimentaire, loyer si vous conservez le bien mais n’y habitez plus, etc.)
Si la banque considère que celui qui veut rester ne peut pas assumer seul la charge financière, elle refusera le rachat de soulte financé par un nouveau prêt. Et tant qu’il n’y a pas de refinancement, l’ex-conjoint reste solidaire sur le crédit initial.
C’est souvent là que les tensions montent : l’un veut partir et se dégager, l’autre veut garder le bien, mais les chiffres ne suivent pas.
Option 2 : vendre le bien et solder le crédit
Quand le rachat de soulte n’est pas possible ou pas souhaité, la solution la plus « propre » financièrement reste la vente du bien. On solde tout, chacun récupère sa part, et la banque est remboursée.
Schéma simple :
- Vous vendez le logement
- Le notaire rembourse d’abord le capital restant dû à la banque
- Les frais éventuels (mainlevée hypothèque, indemnités de remboursement anticipé) sont réglés
- Le solde est partagé selon vos quotes-parts d’indivision
Reprenons l’exemple précédent, mais avec une vente :
- Prix de vente : 300 000 €
- Crédit restant : 200 000 €
- Frais (IRA, mainlevée, notaire) : 5 000 € (pour l’exemple)
- Reste à partager : 95 000 €
- Indivision 50/50 : 47 500 € chacun
Et si le bien se vend moins cher que le crédit restant ?
C’est la situation la plus délicate : la fameuse vente à perte. Par exemple :
- Prix de vente : 220 000 €
- Crédit restant : 230 000 €
- Il manque 10 000 € pour rembourser intégralement la banque
Dans ce cas :
- Vous restez tous deux débiteurs solidaires du reliquat de crédit
- Il faudra soit régler cette somme au moment de la vente, soit négocier avec la banque un rééchelonnement, un crédit conso complémentaire, etc.
Vendre ne met donc pas toujours fin à toutes vos obligations. L’anticipation est cruciale : avant de mettre en vente, demandez à votre banque un relevé de capital restant dû et simulez différents prix de vente réalistes avec un agent immobilier.
Option 3 : maintenir l’indivision – rester propriétaires ensemble (temporairement)
Troisième voie, souvent choisie dans un contexte familial : vous décidez de rester copropriétaires du bien, même séparés, au moins pour un temps.
Pourquoi faire ce choix ? Plusieurs raisons fréquentes :
- Permettre aux enfants de rester dans le même logement et le même secteur scolaire
- Attendre une meilleure conjoncture de marché avant de vendre
- Gagner du temps parce que le rachat de soulte n’est pas encore possible (situation pro à stabiliser, par exemple)
Concrètement, cela peut se traduire par :
- L’un reste dans la maison, l’autre part, mais vous conservez l’indivision et le crédit commun
- Vous mettez le bien en location et utilisez les loyers pour couvrir tout ou partie de la mensualité de crédit
Sur le papier, cela peut sembler pratique. En réalité, c’est souvent une source de tensions à moyen terme si rien n’est cadré.
Pour limiter les problèmes, il est fortement recommandé de passer par un convention d’indivision, rédigée par un notaire, qui précise notamment :
- Qui paie quoi (mensualités, taxe foncière, travaux, charges de copropriété…)
- Ce qui est fait si l’un cesse de payer sa part
- Les modalités de sortie de l’indivision (droit de priorité pour racheter la part de l’autre, délai, évaluation, etc.)
Côté banque, rien ne change : tant que le crédit n’a pas été renégocié ou soldé, vous restez tous les deux engagés sur le prêt, quoi qu’il arrive entre vous.
Qui paie les mensualités après la séparation ?
C’est l’une des questions qui revient le plus souvent. Juridiquement :
- Vis-à-vis de la banque, c’est simple : les coemprunteurs sont solidairement responsables. La banque réclamera les mensualités, et se tournera vers celui qui paye, peu lui importe vos accords privés.
- Entre vous, c’est vos accords et, à défaut, le juge qui peuvent départager.
Quelques configurations typiques :
- L’un reste dans le logement, l’autre part : il est courant que celui qui occupe le bien supporte une plus grande part de la mensualité, voire la totalité, parfois en plus d’une « indemnité d’occupation » prise en compte dans les calculs lors de la liquidation.
- Le bien est vide ou en vente : vous pouvez convenir d’un partage 50/50 des mensualités, ou proportionnel à vos revenus, voire d’un mécanisme de régularisation lors de la vente.
Dans tous les cas, il est très utile de :
- Mettre vos accords par écrit (convention de séparation, mail confirmé, voire accord par avocat)
- Éviter d’un côté de payer tout seul sans garder de traces, en espérant « récupérer plus tard » : sans écrit, cela se plaide, mais ce n’est jamais confortable.
Divorce, PACS, union libre : quel impact sur le crédit et la propriété ?
La façon dont le bien et le crédit seront gérés dépend aussi beaucoup de votre statut initial.
Mariés sous régime de la communauté (sans contrat) :
- Le bien acheté pendant le mariage est en principe commun, même si le crédit est au seul nom de l’un.
- En cas de divorce, le bien entre dans la « masse à partager », et la banque doit valider si l’un des deux reprend seul le prêt.
Mariés sous régime de la séparation de biens :
- Chacun est propriétaire de ce qu’il a acheté à son nom.
- En cas d’achat en commun, les quotes-parts figurent dans l’acte notarié (50/50, 60/40…).
- Le fonctionnement est très proche d’une indivision classique.
PACS ou union libre :
- Le bien est en indivision selon les quotes-parts notées dans l’acte.
- Si rien n’est précisé : par défaut, c’est souvent du 50/50, même si l’un a financé davantage.
Dans tous les cas, le juge aux affaires familiales pourra trancher certains points (occupation du logement familial, par exemple), mais il ne peut pas imposer à la banque de vous libérer d’un crédit. Seule la banque décide.
Les erreurs fréquentes à éviter
Dans les dossiers de séparation + crédit, certaines erreurs reviennent constamment :
- Négliger l’aspect bancaire : signer un accord entre vous sur le rachat de soulte sans vérifier auparavant si la banque suivra pour le nouveau crédit.
- Arrêter de payer sans prévenir : par colère ou lassitude, certains cessent de payer leur part. Résultat : incidents de paiement, fichage Banque de France, capacité d’emprunt future plombée… pour les deux.
- Se précipiter sur une vente « au rabais » : sous pression, vous acceptez une offre trop basse, et vous vous retrouvez encore avec un reliquat de crédit à rembourser ensemble.
- Faire des « arrangements oraux » : « Ne t’inquiète pas, je te rembourserai plus tard ». Sans écrit ni traçabilité, ces promesses sont très difficiles à faire valoir ensuite.
Comment préparer un dossier solide auprès de la banque ?
Si vous envisagez un rachat de soulte ou un maintien du bien avec refinancement, le passage par la banque est incontournable. Pour mettre les chances de votre côté :
- Anticipez : ne vous présentez pas avec un projet déjà acté chez le notaire. Consultez d’abord la ou les banques en amont.
- Soignez votre profil : stabilité professionnelle, gestion saine des comptes (éviter découverts et impayés dans les mois précédents), limitation des crédits à la consommation.
- Simplifiez la structure : si possible, évitez de garder d’autres dettes communes en plus du crédit immobilier. Plus c’est clair, mieux la banque apprécie le risque.
- Faites-vous accompagner : un courtier peut vous aider à présenter le dossier, comparer plusieurs banques, et négocier dans un contexte où l’émotion prend facilement le dessus.
Faut-il conserver le bien « à tout prix » ?
La tentation est forte, notamment quand il y a des enfants ou un attachement affectif au logement. Mais garder une maison au-dessus de ses moyens peut transformer une séparation déjà difficile en véritable enfer financier.
Posez-vous quelques questions lucides :
- Pourrais-je assumer ce crédit seul en cas de baisse de revenus, d’imprévu professionnel, ou de dépenses imprévues pour les enfants ?
- Ne suis-je pas en train de m’enchaîner à un bien trop lourd, alors que ma vie personnelle et professionnelle va probablement évoluer ?
- Est-ce que vendre maintenant, repartir sur une base plus légère, ne serait pas plus sain, même si cela implique des choix difficiles à court terme ?
En matière de crédit, l’émotion est souvent mauvaise conseillère. L’objectif n’est pas seulement de trouver une solution juridique, mais une solution vivable sur 10 ou 15 ans.
Quand faire intervenir un notaire, un avocat, un courtier ?
Sur ce type de dossier, plusieurs professionnels peuvent vous aider, chacun sur son périmètre :
- Le notaire : indispensable en cas de rachat de soulte, de vente ou de rédaction de convention d’indivision. Il sécurise juridiquement l’opération et les équilibres financiers.
- L’avocat : utile (voire incontournable) en cas de divorce conflictuel, de désaccord profond sur la répartition des biens ou les modalités de garde des enfants.
- Le courtier en crédit immobilier : précieux pour monter un dossier de rachat de soulte ou de refinancement, optimiser les conditions de prêt et « parler le même langage » que la banque.
L’erreur la plus coûteuse consiste souvent à les consulter trop tard, une fois que les choix sont figés et difficilement modifiables. Prendre un rendez-vous d’information en amont, même pour « tester » la faisabilité, permet parfois d’éviter un plan bancal.
Se séparer avec un crédit immobilier en cours est rarement simple, mais ce n’est pas une fatalité financière. En comprenant bien vos options – rachat de soulte, vente, maintien en indivision – et en les confrontant à votre réalité bancaire, vous pouvez transformer une période de crise en occasion de repartir sur des bases financières plus saines.