Déficit foncier : un outil fiscal puissant… à condition de bien le maîtriser
Le déficit foncier est un des leviers fiscaux les plus puissants pour les bailleurs. Mal utilisé, il se transforme en simple ligne incompréhensible sur votre avis d’imposition. Bien utilisé, il permet de réduire vos impôts immédiatement et d’alléger ceux des prochaines années.
Vous vous demandez : sur combien d’années peut-on reporter un déficit foncier ? Comment l’imputer concrètement sur vos revenus fonciers, voire sur votre revenu global ? Et surtout, comment éviter les erreurs qui coûtent cher ? C’est ce que nous allons voir, étape par étape, avec une approche 100 % pratique.
Rappel : qu’est-ce que le déficit foncier, exactement ?
Le déficit foncier apparaît lorsque, pour un bien locatif, vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus fonciers (vos loyers encaissés).
Plus concrètement, entrent dans les charges :
- les travaux d’entretien et de réparation (remise en état, changement de chaudière, toiture, etc.) ;
- les travaux d’amélioration (hors construction ou agrandissement) ;
- les primes d’assurance (PNO, assurance emprunteur dans certains cas) ;
- la taxe foncière ;
- les frais de gestion (agence, expert-comptable, etc.) ;
- les intérêts d’emprunt.
Dès que la somme de ces charges dépasse vos loyers, vous êtes en déficit foncier. C’est fréquent lors d’une année de gros travaux, ou les premières années d’un investissement avec crédit important.
Deux types de déficit foncier à distinguer absolument
C’est le point clé pour comprendre le report du déficit foncier : il faut distinguer l’origine du déficit.
On sépare toujours :
- le déficit provenant des charges (hors intérêts d’emprunt) : travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion… ;
- le déficit provenant des intérêts d’emprunt.
Pourquoi ? Parce que ces deux « blocs » n’ont pas le même traitement fiscal :
- la partie du déficit provenant des charges (hors intérêts) peut être imputée sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an ;
- la partie du déficit provenant des intérêts d’emprunt, elle, n’est jamais imputable sur le revenu global : elle ne peut servir qu’à réduire vos futurs revenus fonciers.
Retenez donc : déficit « travaux & charges » = potentiellement imputable sur vos salaires, pensions, etc. Intérêts = uniquement sur vos futurs loyers.
Sur combien d’années peut-on reporter un déficit foncier ?
La règle générale est la suivante :
- Déficit imputé sur le revenu global (hors intérêts) : il s’impute uniquement sur le revenu global de l’année où il est constaté. Il n’est pas reportable sur les années suivantes. Si vous ne pouvez pas l’utiliser en totalité (par exemple, faute de revenu global suffisant), la fraction non utilisée est définitivement perdue.
- Déficit imputable sur les revenus fonciers (y compris intérêts) : la partie qui n’a pas pu être absorbée par vos revenus fonciers de l’année se reporte pendant 10 ans sur vos revenus fonciers positifs futurs.
Autrement dit, il y a :
- un « coup de pouce immédiat » sur votre revenu global, limité à 10 700 € par an, non reportable ;
- un « stock » de déficit reportable sur 10 ans, imputable uniquement sur de futurs revenus fonciers.
Comment se fait l’imputation sur le revenu global ?
Vous louez un bien nu (location non meublée) imposé au régime réel, vous réalisez de gros travaux, et votre résultat foncier devient négatif. Comment ce déficit vient-il alléger votre revenu global (salaires, BIC, pensions, etc.) ?
La mécanique est la suivante :
- on commence par compenser les revenus fonciers positifs de l’année par les charges, intérêts et travaux ;
- si le résultat reste négatif, on regarde la partie du déficit qui provient des charges hors intérêts d’emprunt ;
- cette partie est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an ;
- la fraction de déficit excédant les 10 700 € (ainsi que la partie provenant des intérêts) est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Attention : pour bénéficier de cette imputation sur le revenu global, vous devez vous engager à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’imputation
Imaginons la situation suivante : Total des charges déductibles (hors intérêts) : 28 000 €. Votre résultat foncier 2025 est donc : 12 000 € – 33 000 € = –21 000 €. On procède en deux temps : Imputation : Si, en 2026, vos revenus fonciers sont positifs de 6 000 €, ils seront intégralement effacés par ce déficit reporté, et il restera encore 4 300 € de déficit reportable pour les années suivantes. Le fisc ne vous laisse pas créer un déficit foncier sur un bien que vous arrêteriez de louer juste après. Pour profiter de l’imputation sur le revenu global, vous devez : Par exemple, vous imputez un déficit foncier sur votre revenu global en 2025. Vous devez louer le bien jusqu’au 31 décembre 2028 au minimum. En cas de vente, de changement en location meublée ou d’occupation personnelle avant cette date, l’administration fiscale peut : Si vous détenez vos biens via une SCI à l’IR (impôt sur le revenu), le principe reste le même : le résultat foncier (bénéfice ou déficit) est calculé au niveau de la SCI puis ventilé entre les associés proportionnellement à leurs parts. Chacun déclare alors : En revanche, en SCI à l’IS, on ne parle plus de déficit foncier au sens des revenus fonciers. On est dans la logique des bénéfices imposables à l’impôt sur les sociétés : les règles sont totalement différentes. Certains déficits fonciers ne serviront jamais à réduire un impôt. Typiquement : C’est pourquoi il est souvent pertinent de : En clair, un bon déficit foncier est un déficit pensé en amont, pas découvert au moment de remplir la déclaration 2044. Quelques pièges reviennent régulièrement dans les dossiers que je vois passer : Le déficit foncier ne doit pas être une fin en soi. Il doit s’inscrire dans une stratégie globale : choix du bien, niveau de travaux, mode de détention, horizon de conservation. Quelques pistes de réflexion : On est ici à la frontière entre fiscalité et stratégie patrimoniale : l’objectif n’est pas seulement de payer moins d’impôts, mais de construire un parc immobilier rentable, pérenne et cohérent avec vos objectifs (retraite, transmission, diversification, etc.). Que se passe-t-il si j’arrête de louer avant la fin du délai de 3 ans ? Si vous cessez la location (vente, occupation personnelle, changement en meublé) avant le 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation sur le revenu global, l’administration peut : Puis-je changer de régime (micro-foncier <-> réel) avec un déficit en cours de report ? Oui, mais avec prudence. Si vous repassez au micro-foncier, vous perdez le bénéfice du déficit foncier reportable. Pour continuer à imputer votre déficit sur vos loyers, vous devez rester au régime réel pendant toute la période de report. Et si j’ai plusieurs biens ? Le déficit d’un bien peut-il s’imputer sur les revenus d’un autre ? Oui. Le calcul des revenus fonciers se fait globalement par foyer fiscal, pas bien par bien. Le déficit généré par un logement peut donc parfaitement venir annuler les revenus fonciers provenant d’un autre logement. Que devient le déficit foncier en cas de vente du bien ? La vente met fin à la source de revenus fonciers, mais : Pour tirer pleinement parti du déficit foncier, quelques réflexes simples changent tout : Bien manié, le déficit foncier devient un véritable outil d’optimisation pour votre patrimoine immobilier. Mal compris, il se résume à une ligne mystérieuse et à des économies fiscales manquées. À vous de choisir dans quelle catégorie vous souhaitez vous situer.Exemple chiffré : comment se calcule le report sur 10 ans ?
Total des charges avec intérêts : 33 000 €.
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