Depuis quelques années, les normes énergétiques s’invitent dans l’univers de l’immobilier comme un invité qu’on ne peut plus ignorer. Et ces derniers mois, le ton s’est durci : il ne s’agit plus seulement d’un argument marketing pour les vendeurs, mais bien d’un passage obligé pour tous les propriétaires souhaitant mettre leur bien sur le marché. À juste titre : le secteur du bâtiment représente près de 45 % de la consommation d’énergie en France. Mais concrètement, que doivent savoir les propriétaires en 2024 ? Tour d’horizon sans les détours.
Les diagnostics obligatoires : le DPE en fer de lance
Commençons par la pierre angulaire du tournant énergétique dans l’immobilier : le Diagnostic de Performance Énergétique – ou DPE, pour les intimes. Depuis sa refonte en juillet 2021, ce petit document est passé d’un simple indicateur à un véritable juge de paix dans les transactions immobilières.
En pratique, tout logement mis en vente (ou en location) doit être accompagné d’un DPE réalisé par un diagnostiqueur certifié. Ce DPE attribue une note allant de A (logement très économe) à G (véritable passoire thermique). Ce n’est plus une formalité : c’est devenu LE document sur lequel les acheteurs se penchent dès la première visite. Un logement classé F ou G ne laisse pas beaucoup de place au rêve…
Mais plus que cela : depuis 2023, ces logements les plus énergivores font l’objet d’interdictions progressives à la location. Résultat : de plus en plus de propriétaires cherchent à vendre pour éviter des travaux lourds ou une décote sévère.
Et les acheteurs dans tout ça ?
On pourrait penser qu’il s’agit uniquement de contraintes pour les vendeurs. Mais détrompez-vous : les acheteurs aussi sont concernés. En effet, une mauvaise étiquette énergétique entraîne :
- Un coût annuel plus élevé en chauffage ou en électricité
- Une difficulté accrue à obtenir un crédit immobilier, certaines banques étant frileuses pour les biens très mal notés
- Des obligations de travaux si le bien est destiné à la location
Autrement dit, un mauvais DPE, c’est comme un mauvais profil sur un site de rencontres. Vous pouvez compenser avec du charme (ou du charme architectural), mais ça reste un sacré frein.
Quelles sont les nouvelles obligations en 2024 ?
Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an sont interdits à la location. Et ce n’est qu’un début. Le calendrier est déjà posé :
- 2025 : interdiction de louer un bien classé G
- 2028 : interdiction pour les biens classés F
- 2034 : fin de carrière pour les logements classés E
Et quid de la vente ? Pour les vendeurs, il est désormais obligatoire de fournir un audit énergétique lors de la mise en vente d’un logement classé F ou G. Cet audit va bien au-delà du DPE : il propose des scénarios de travaux permettant d’améliorer la performance du bien à travers différentes étapes.
Vous pensiez pouvoir éviter les travaux en vendant vite ? Pas si simple… car cet audit met cartes sur table. L’acquéreur sait exactement à quoi s’attendre. Et cela a un impact, parfois brutal, sur le prix de vente.
L’audit énergétique : mode d’emploi
Obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les logements F et G, l’audit énergétique comprend :
- Un état des lieux de la performance thermique actuelle du logement
- Des scénarios chiffrés de travaux (par étapes ou en une seule fois)
- L’estimation des gains énergétiques obtenus après les rénovations
- Une estimation du coût des travaux
Autrement dit, les acheteurs n’ont plus à deviner — c’est noir sur blanc. Cela peut certes refroidir certains profils, mais cela peut aussi rassurer des investisseurs ou des bricoleurs avertis, bien préparés à optimiser leur achat.
Peut-on vendre un logement mal classé sans faire les travaux ?
La réponse est oui, mais avec quelques réserves. Il n’est pas obligatoire d’avoir réalisé les travaux de rénovation énergétique pour vendre un bien classé F ou G. En revanche :
- Il faut obligatoirement fournir le DPE et, le cas échéant, l’audit énergétique en amont de la première visite
- Il faut être transparent sur l’état du bien, sous peine de contentieux futur
- Il faut s’attendre à une négociation plus rude en termes de prix
Même en étant parfaitement dans les clous, un logement très énergivore peut perdre jusqu’à 10 à 20 % de sa valeur sur certains marchés. Surtout dans les zones où la demande est faible. Les acheteurs sont bien informés, et il faut se montrer réaliste au moment de fixer le prix.
Quels travaux prioriser pour améliorer un DPE ?
Pas besoin de tout refaire pour grimper dans le classement DPE. Certaines actions ciblées peuvent générer des progrès significatifs :
- Isolation des combles : souvent le rapport gains/coûts le plus intéressant
- Changement du mode de chauffage (exemple : passer d’un convecteur électrique à une pompe à chaleur)
- Remplacement des fenêtres en simple vitrage
- Isolation des murs ou du plancher bas (plus coûteuse mais rentable à long terme)
Une approche stratégique reste de mise. Il peut être judicieux de faire réaliser une première version non réglementaire de l’audit (appelé « audit volontaire »), pour savoir où concentrer ses efforts avant de faire appel à un professionnel qualifié et d’engager des travaux.
Quel impact sur la stratégie de vente ?
Avant, on pouvait compter sur un emplacement séduisant ou une bonne surface pour vendre vite et bien. Aujourd’hui, l’efficacité énergétique est devenue un critère central. Lorsqu’un logement est mal classé, cela modifie la stratégie de vente :
- Fixer un prix adapté, qui intègre le coût des travaux à prévoir
- S’adresser à la bonne cible : investisseurs, primo-accédants prêts à faire des travaux avec aide à la clé
- Valoriser les points forts malgré la faiblesse énergétique (orientation, luminosité, potentiel d’aménagement…)
- Proposer une estimation chiffrée, claire, des travaux à prévoir
La transparence est devenue un atout. Un vendeur qui apporte toutes les informations, les devis éventuels, et montre qu’il connaît le potentiel du bien rassure bien plus qu’un vendeur qui esquive les sujets énergétiques.
Et côté financement ? Une bonne note peut faire la différence
Les banques aussi jettent désormais un œil au DPE dans l’analyse du dossier de prêt. Dans certains cas, un logement bien classé peut bénéficier :
- D’un taux préférentiel (éco-prêt ou crédit à taux zéro)
- D’une valorisation plus importante dans l’estimation de l’apport
- D’un accord de prêt plus rapide
À l’inverse, un logement avec très mauvais DPE demande souvent une enveloppe travaux — ce qui complique la faisabilité du projet, surtout en période de durcissement des règles d’octroi.
Des aides pour éviter l’impasse ?
Heureusement, les propriétaires souhaitant améliorer leur DPE avant la vente peuvent bénéficier de nombreuses aides publiques :
- MaPrimeRénov’ : l’aide phare pour les travaux énergétiques, cumulable avec d’autres dispositifs
- L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : pour avancer le coût des travaux sans intérêts
- Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) proposés par les fournisseurs d’énergie
Encore faut-il que le chantier soit bien cadré, que les prestataires soient agréés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) et que le calendrier soit respecté. Mais avec un peu d’organisation, ces aides peuvent réduire les factures de plusieurs milliers d’euros.
Vers un marché plus lisible, mais plus sélectif
Les obligations énergétiques récentes inaugurent une nouvelle ère : celle d’un marché plus lisible, où chacun connaît mieux la valeur réelle d’un bien, mais aussi plus exigeant. Le bon vieux « coup de cœur immobilier » doit désormais cohabiter avec une approche plus froide, axée sur la performance, les coûts à venir, et la conformité réglementaire.
Pour les vendeurs, mieux vaut anticiper que subir. Faire réaliser un DPE tôt, obtenir un audit énergétique si nécessaire, se renseigner sur les aides… ces démarches permettent d’aborder la vente avec sérénité, plutôt que de jouer la carte du déni jusqu’à la dernière minute.
Car au final, un logement énergivore qu’on vend bien, c’est souvent un logement bien diagnostiqué, bien expliqué… et bien négocié.
