Vous vendez un appartement ou une chambre de service ? La fameuse « surface loi Carrez » n’est pas une simple formalité à cocher dans le compromis de vente. Mal calculée, elle peut vous coûter plusieurs milliers d’euros… voire vous obliger à renégocier le prix après coup.
Dans cet article, on va voir ensemble ce que recouvre exactement la loi Carrez, comment mesurer correctement une chambre (ou une pièce) selon ce dispositif, quelles sont vos obligations légales et, surtout, ce qui se passe en cas d’erreur.
Rappel : qu’est-ce que la loi Carrez et à quoi sert-elle ?
La loi Carrez (loi n°96-1107 du 18 décembre 1996) impose d’indiquer la superficie privative pour toute vente de lot de copropriété d’une surface supérieure à 8 m².
Elle concerne donc notamment :
- Les appartements en copropriété
- Les chambres de service de plus de 8 m²
- Les lots annexes (ex : combles aménagés, certains greniers) dès lors qu’ils sont vendus avec le lot principal et qu’ils sont à usage d’habitation
Objectif : protéger l’acheteur en lui donnant une information fiable et comparable, notamment pour apprécier le prix au mètre carré.
Sans surface Carrez :
- L’acheteur achète un « volume » un peu abstrait
- Les comparaisons entre biens deviennent plus difficiles
- Les abus (surfaces exagérées, parties non habitables intégrées au calcul, etc.) se multiplient
La loi Carrez encadre donc précisément ce qui peut être comptabilisé comme surface privative. Et c’est là que ça devient technique.
Chambre loi Carrez : quelles surfaces peut-on compter ?
La surface privative « Carrez » ne correspond pas à la surface au sol brute. On retire un certain nombre de choses, en particulier ce qui est en dessous de 1,80 m de hauteur sous plafond.
Concrètement, la surface Carrez correspond à :
- La surface des planchers des locaux clos et couverts
- Après déduction :
- Des murs et cloisons
- Des marches et cages d’escalier intérieures
- Des gaines, embrasures de portes et fenêtres
Et surtout, on ne prend en compte que les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m.
Pour une chambre, cela signifie notamment :
- Les parties sous pente (type combles aménagés) en dessous de 1,80 m ne sont pas comptabilisées
- Les renfoncements sous poutres peuvent être exclus partiellement
- Les placards intégrés sont inclus s’ils ont une hauteur supérieure à 1,80 m et qu’ils sont au sol
En revanche, ne sont pas comptés en Carrez :
- Les balcons et terrasses
- Les caves, garages, emplacements de stationnement
- Les combles non aménageables ou non habitables
Une chambre déclarée à 9 m² en Carrez doit donc réellement offrir au moins ces 9 m² avec plus de 1,80 m de hauteur sous plafond. Si la moitié de la pièce est sous 1,80 m, la surface « utile » au quotidien n’est pas forcément celle qui apparaît sur l’acte…
Comment mesurer une chambre loi Carrez, étape par étape
Vous pouvez faire appel à un professionnel (fortement recommandé, on y revient) ou décider de mesurer vous-même. Dans tous les cas, la méthode doit être rigoureuse.
Voici les grandes étapes.
Identifier les surfaces à prendre en compte (et celles à exclure)
Commencez par faire un plan simple de la chambre :
- Tracez le contour des murs intérieurs
- Repérez les renfoncements, placards, niches
- Notez les pentes de toit s’il y en a
Ensuite, identifiez :
- Les zones avec hauteur sous plafond < 1,80 m : elles seront exclues
- Les zones occupées par des cloisons épaisses, cages d’escalier ou gaines techniques : exclues également
- Les placards intégrés au sol, avec hauteur >= 1,80 m : inclus
Dans une petite chambre mansardée, la différence entre surface au sol et surface Carrez peut être très importante. Un exemple typique :
- Surface au sol totale : 12 m²
- Surface avec hauteur >= 1,80 m : 8,5 m²
- Surface Carrez : 8,5 m² (et non 12 m²)
Mesurer correctement : les bons outils et la bonne méthode
Pour mesurer une chambre loi Carrez, équipez-vous a minima de :
- Un mètre ruban ou un télémètre laser (plus précis et pratique)
- Un niveau ou un mètre pour vérifier la hauteur sous plafond
- Un papier et un crayon pour faire un croquis
La méthode de base :
- Mesurez chaque longueur de mur au niveau du sol, à l’intérieur des murs
- Divisez la pièce en formes simples (rectangles, carrés, triangles pour les sous-pentes)
- Calculez la surface de chaque forme, puis additionnez uniquement celles dont la hauteur est >= 1,80 m
Pour les formes simples :
- Rectangle : longueur x largeur
- Triangle (par exemple sous pente) : (base x hauteur) / 2
Attention : lorsque la pente descend progressivement, vous devez déterminer jusqu’où la hauteur atteint 1,80 m et ne compter que cette partie.
Dans la pratique, mesurer soi-même une chambre mansardée au centimètre près n’est pas si évident. Un simple décalage sur la ligne des 1,80 m peut modifier la surface de plusieurs dixièmes de m², voire plus.
Faut-il faire appel à un professionnel pour la surface Carrez ?
La loi n’impose pas de passer par un professionnel certifié pour réaliser le diagnostic loi Carrez. Vous pouvez tout à fait le faire vous-même.
Cependant, en tant qu’ancien conseiller, je le dis sans hésiter : sur des surfaces petites, atypiques ou mansardées (comme les chambres de service), il est extrêmement prudent de faire appel à un diagnostiqueur ou à un géomètre.
Pourquoi ?
- La marge d’erreur est réduite : sur une chambre de 9 m², une erreur de 0,9 m² représente déjà 10 %…
- Le professionnel s’engage sur le métrage (assurance RC pro)
- En cas de litige, vous pourrez vous retourner contre lui si le calcul est erroné
Pour un appartement classique avec peu de sous-pentes, la tentation de mesurer soi-même est compréhensible. Pour une chambre loi Carrez à la limite du seuil des 8 m² (ou proche d’un seuil « psychologique » comme 10 m²), recourir à un pro est souvent un très bon investissement.
Quelles sont les obligations du vendeur en matière de loi Carrez ?
Si vous vendez un lot de copropriété soumis à la loi Carrez, vous devez :
- Indiquer la surface privative loi Carrez dans :
- Le compromis (ou promesse de vente)
- L’acte authentique de vente
- Être en mesure de justifier cette surface (diagnostic, plan, métrage)
Si la surface n’est pas mentionnée alors qu’elle est obligatoire, l’acheteur peut demander :
- L’annulation pure et simple de la vente
La loi Carrez s’applique dès lors que :
- Le bien est en copropriété (verticale ou horizontale)
- La surface est supérieure à 8 m²
Une chambre de service isolée de plus de 8 m², en copropriété, est donc pleinement concernée. En dessous de 8 m², l’obligation Carrez ne s’applique pas… mais cela ne signifie pas que vous pouvez indiquer n’importe quoi pour autant. Toute information erronée peut être source de litige au titre du dol ou de la publicité mensongère.
Erreur de surface Carrez : quelles conséquences pour le vendeur ?
C’est le point le plus sensible pour le vendeur. Que se passe-t-il en cas d’erreur de surface au détriment de l’acheteur ?
Erreur supérieure à 5 % : réduction du prix
La loi est claire : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface indiquée dans l’acte, l’acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix.
Exemple :
- Surface indiquée : 10 m²
- Surface réelle : 9 m²
- Écart : 1 m², soit 10 % de moins
Dans ce cas, l’acheteur peut exiger une baisse du prix basée sur le prix au m².
Si le prix de vente était de 50 000 € pour la chambre (5 000 €/m²), l’acheteur peut demander environ 5 000 € de diminution.
Autre point important : l’acheteur dispose d’un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour agir en justice.
Erreur inférieure ou égale à 5 % : pas de réduction automatique
Si la différence est inférieure ou égale à 5 %, la loi Carrez ne permet pas à l’acheteur d’obtenir automatiquement une réduction du prix.
Mais attention, dans certains cas particuliers, il pourrait tenter d’invoquer autre chose (par exemple un dol s’il prouve que le vendeur a intentionnellement gonflé la surface), ce qui est plus complexe mais pas impossible.
Dans les faits, pour des petites chambres, une erreur de 4 ou 5 % peut déjà être perçue comme significative en proportion, même si la loi Carrez ne prévoit pas directement de sanction automatique.
Surface non mentionnée : risque d’annulation de la vente
Si la mention de la surface Carrez est obligatoire et qu’elle est absente de l’acte, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente.
Est-ce fréquent ? Non. Dans la pratique, les notaires veillent à ce que cette mention figure systématiquement lorsque la loi s’applique. Mais en cas d’oubli ou d’erreur de qualification du bien (lot de copropriété considéré à tort comme non concerné), le risque existe.
Surévaluer la surface : un « mauvais calcul » parfois très coûteux
On pourrait être tenté, surtout sur une petite chambre à Paris ou dans une grande ville, de « voir un peu large » sur la surface Carrez. Après tout, 0,5 m² de plus, ça ne se voit pas… sauf sur le prix au m².
Problème : l’acheteur pourra tout à fait, dans l’année qui suit, faire réaliser un contre-métrage et vous demander une réduction de prix si la différence dépasse 5 %.
Dans les zones tendues où le prix au m² est élevé, la facture peut être salée.
Exemple :
- Chambre vendue pour 120 000 €
- Surface annoncée : 12 m² (10 000 €/m²)
- Surface réelle : 10,8 m² (-10 %, écart supérieur à 5 %)
- Réduction potentielle : 1,2 m² x 10 000 €/m² = 12 000 €
Sans parler des frais d’avocat et du temps passé à gérer le litige…
Loi Carrez et chambre « limite » : que faire près du seuil des 8 m² ?
Cas très fréquent : la petite chambre sous les toits, annoncée comme « 9 m² Carrez »… mais où l’on se cogne la tête dès qu’on s’approche du mur.
Deux situations délicates :
- La surface réelle est en fait légèrement inférieure à 8 m² :
- La loi Carrez ne devrait pas s’appliquer
- L’indication de surface Carrez pourrait être contestée
- La surface est bien supérieure à 8 m², mais la sous-pente a été surévaluée, faussant le calcul
Dans ces cas, un métrage professionnel est quasiment indispensable, pour sécuriser :
- Votre responsabilité de vendeur
- La valorisation de votre bien (un 8,1 m² Carrez ne se vend pas comme un 9,5 m²…)
Notez aussi un point subtil : la loi Carrez parle de superficie privative, pas d’habitabilité au sens fiscal ou réglementaire. Une chambre < 9 m² peut être « habitable » au sens où elle est vendable, mais ne sera pas toujours considérée comme une « chambre » dans certaines réglementations (par exemple pour les annonces locatives, ou pour le calcul de la décence d’un logement).
Quelques bons réflexes pour éviter les ennuis
Pour résumer, si vous vendez une chambre (ou un bien avec de petites pièces), certains réflexes simples peuvent vous épargner de gros soucis :
- Ne jamais arrondir au-dessus : si vous avez 8,95 m², évitez d’écrire 9 m² « pour faire propre ». Indiquez 8,95 m² ou arrondissez prudemment à 8,9 m².
- Bien distinguer surface au sol et surface Carrez : surtout en présence de pentes. Vous pouvez mentionner les deux, mais ne confondez pas.
- Conserver le rapport du diagnostiqueur : en cas de contestation, ce sera votre première ligne de défense.
- Éviter les formulations trompeuses dans les annonces : si la chambre fait 7,5 m² Carrez mais 10 m² au sol, ne mettez pas seulement « 10 m² » avec un petit astérisque discret…
Un acheteur averti pourra déjà être un peu méfiant sur les petites surfaces ; le but est de créer un climat de confiance, pas de lui donner l’impression d’avoir été floué au centimètre près.
Loi Carrez : le rôle du notaire et du courtier
Dans une transaction immobilière, le notaire vérifiera :
- Que la mention « superficie loi Carrez » figure bien dans l’acte si le bien est concerné
- Que les diagnostics obligatoires, dont le Carrez, sont fournis par le vendeur
Le notaire ne refait pas le métrage, mais il peut attirer votre attention sur des incohérences (par exemple, un prix au m² très élevé sur une petite chambre, ou un écart entre diagnostic ancien et nouveau).
Du côté du financement, le courtier en crédit immobilier peut aussi jouer un rôle indirect :
- En comparant le prix par m² avec le marché local
- En signalant à son client acheteur si la surface semble « optimiste » au regard des plans ou des photos
Dans un contexte où chaque mètre carré peut peser lourd sur le prix, ces regards croisés sont loin d’être superflus.
En pratique : comment s’y prendre pour votre chambre loi Carrez ?
Si vous avez une chambre de service, une petite pièce mansardée ou une chambre en copropriété à vendre, une approche pragmatique peut ressembler à ceci :
- Faire réaliser un diagnostic loi Carrez par un professionnel, surtout si la pièce est proche de 8 m² ou très mansardée
- Vérifier que la surface annoncée dans l’annonce immobilière correspond bien à la surface Carrez (et éventuellement mentionner aussi la surface au sol, clairement distinguée)
- Remettre le diagnostic à votre notaire pour intégration dans le compromis
- Archiver soigneusement le rapport : en cas de contestation, il sera votre document de référence
Vous réduisez ainsi fortement le risque de litige, vous rassurez l’acheteur et vous évitez d’avoir à rendre une partie du prix un an après avoir empoché le chèque.
La loi Carrez, appliquée à une chambre, peut paraître tatillonne, mais elle a une vertu : remettre un peu d’objectivité dans un marché où la subjectivité (et parfois l’exagération) est tentante. Mieux vaut quelques centimètres bien mesurés qu’un contentieux long et coûteux.