Un décès dans la famille, et au milieu de l’émotion, une avalanche de démarches administratives à gérer. Parmi elles : l’attestation immobilière après décès. Document discret, mais absolument central pour que la succession avance normalement, surtout lorsqu’il y a un bien immobilier.
Qui la prépare ? Quand ? À quoi sert-elle vraiment ? Et que risque-t-on si on la laisse traîner ? Voyons cela point par point, sans jargon inutile.
Qu’est-ce qu’une attestation immobilière après décès ?
L’attestation immobilière (ou attestation de propriété immobilière) est un acte notarié qui constate officiellement le transfert de propriété d’un bien immobilier après un décès.
En clair : tant que cette attestation n’est pas établie, le fichier immobilier (service de publicité foncière) mentionne encore le défunt comme propriétaire. Juridiquement, les héritiers ont des droits, mais ils ne sont pas encore “visibles” dans les registres officiels.
Cette attestation permet notamment :
- d’officialiser la nouvelle répartition de propriété entre les héritiers (indivision, usufruit/nu-propriété, etc.) ;
- de mettre à jour le fichier immobilier et les données fiscales ;
- de préparer une éventuelle vente du bien, un rachat de parts ou une mise en place de prêt immobilier par un héritier.
Sans elle, beaucoup de choses restent bloquées : vente du bien, hypothèque, refinancement, etc.
Dans quels cas l’attestation immobilière est-elle obligatoire ?
Elle est obligatoire dès qu’un défunt possédait un bien immobilier en France : maison, appartement, terrain, local professionnel, garage, etc.
Le passage chez le notaire pour l’attestation immobilière est donc incontournable si :
- le défunt était propriétaire (en totalité ou en indivision) d’un ou plusieurs biens immobiliers ;
- il détenait des parts de SCI propriétaires d’un bien immobilier ;
- il avait l’usufruit d’un bien (par exemple dans le cadre d’une donation-partage ou d’un démembrement).
Seuls les patrimoines sans immobilier (épargne, comptes bancaires, assurance vie, voiture…) peuvent parfois être réglés sans passer par une attestation de propriété immobilière, et dans certains cas sans notaire.
Rôle du notaire dans l’attestation immobilière et la succession
Le notaire est le “chef d’orchestre” de la succession dès qu’il y a un bien immobilier. Son rôle ne se limite pas à produire des papiers : il sécurise juridiquement l’ensemble de l’opération et protège les héritiers.
Dans le cadre de l’attestation immobilière, il :
- vérifie la composition du patrimoine du défunt (titre de propriété, relevés de prêts, hypothèques, etc.) ;
- identifie les héritiers et leurs droits (grâce à l’acte de notoriété successorale) ;
- applique, le cas échéant, les dispositions d’un testament, d’une donation entre époux ou d’un contrat de mariage ;
- rédige l’attestation de propriété en détaillant la nouvelle répartition des droits sur le bien ;
- effectue la publicité foncière (publication de l’acte au service compétent) ;
- accompagne les héritiers sur les choix à faire : conserver, vendre, racheter des parts, louer, etc.
Au-delà de la technique, le notaire joue aussi souvent un rôle de médiateur : il apaise les tensions familiales et aide à trouver des compromis, en particulier lorsque tous les héritiers n’ont pas les mêmes projets pour le bien (certains veulent vendre, d’autres garder).
Quelles démarches pour obtenir l’attestation immobilière ?
La procédure se déroule en plusieurs grandes étapes.
1. Prise de contact avec un notaire
En pratique, la famille contacte le notaire du défunt (s’il en avait un), ou choisit un notaire de son choix. Tous les héritiers ne sont pas obligés de prendre le même notaire, mais c’est plus simple et plus économique de centraliser.
Le notaire demandera rapidement :
- l’acte de décès ;
- le livret de famille ;
- les contrats de mariage, donations, testaments éventuels ;
- les titres de propriété des biens immobiliers ;
- les derniers avis de taxe foncière et éventuellement de taxe d’habitation ;
- les tableaux d’amortissement et contrats de prêt immobilier en cours.
2. Établissement de l’acte de notoriété
Avant de rédiger l’attestation immobilière, le notaire fixe officiellement la liste des héritiers et leurs droits. C’est l’acte de notoriété. Il indique qui hérite, et dans quelles proportions, en fonction :
- de la situation familiale (conjoint, enfants, parents, frères et sœurs, etc.) ;
- des dispositions particulières (testament, donation, régime matrimonial).
Ce document est la base de tout : sans lui, impossible de répartir juridiquement le bien immobilier.
3. Évaluation des biens immobiliers
Le notaire doit connaître la valeur du bien au jour du décès pour :
- déclarer correctement la succession à l’administration fiscale ;
- calculer les éventuels droits de succession ;
- répartir la valeur entre les héritiers.
Cette évaluation peut être faite :
- à partir de références de marché (ventes récentes comparables, bases notariales) ;
- via une estimation d’agent immobilier ;
- via un expert immobilier, en cas de patrimoine important ou de désaccord.
4. Rédaction et signature de l’attestation immobilière
Le notaire rédige ensuite l’attestation de propriété immobilière. Elle mentionne notamment :
- l’identité du défunt ;
- la description complète du bien (adresse, référence cadastrale, nature du bien) ;
- les droits de chacun des héritiers (pleine propriété, nue-propriété, usufruit, quote-part d’indivision) ;
- la valeur retenue pour le bien.
L’acte est signé par le notaire, et en général par au moins un des héritiers (les pratiques peuvent varier). Les autres héritiers sont néanmoins informés et reçoivent copie.
5. Publication au service de la publicité foncière
Une fois signé, l’acte est transmis au service de la publicité foncière pour enregistrement. C’est à ce moment-là que le fichier immobilier est mis à jour : le nom du défunt est remplacé par celui des héritiers, avec la répartition exacte des droits.
Quels sont les délais à respecter ?
Le délai important est celui de la succession dans son ensemble, mais l’attestation immobilière s’y insère directement.
6 mois pour la déclaration de succession
En France métropolitaine, la déclaration de succession doit être déposée dans un délai de :
- 6 mois à compter du décès (France métropolitaine) ;
- 12 mois si le décès a eu lieu à l’étranger ou en outre-mer.
Dans la pratique, le notaire essaie de préparer en parallèle :
- l’acte de notoriété ;
- l’évaluation des biens ;
- la déclaration de succession ;
- l’attestation de propriété immobilière.
Délai spécifique pour l’attestation immobilière
Techniquement, l’attestation doit être publiée au service de la publicité foncière dans les 12 mois du décès. Au-delà, des pénalités peuvent être appliquées (surtaxe sur la taxe de publicité foncière).
En pratique :
- si le dossier est complet et la situation simple, l’attestation peut être établie en quelques semaines ;
- si la succession est complexe (biens multiples, conflits, testaments contestés, héritiers à l’étranger), le délai s’allonge, mais le notaire cherchera à éviter toute sanction fiscale.
Un conseil simple : plus vite vous fournissez les documents au notaire, plus le dossier avance vite.
Combien coûte une attestation immobilière après décès ?
Les frais ne sont pas fixés au hasard : ils sont encadrés par un tarif réglementé. On parle souvent de “frais de notaire” mais il est utile de comprendre ce qu’ils recouvrent.
Le coût global de l’attestation immobilière comprend :
- les émoluments du notaire (sa rémunération réglementée) ;
- la taxe de publicité foncière ;
- les débours (frais avancés par le notaire : copies, formalités, documents d’urbanisme, etc.).
Le montant dépend de la valeur du bien. Pour une maison estimée par exemple à 250 000 €, l’attestation immobilière représente généralement quelques centaines d’euros, parfois plus si la situation est complexe ou si plusieurs biens sont concernés.
Important : ces frais sont payés par la succession, donc in fine par les héritiers au prorata de ce qu’ils reçoivent.
Attestation immobilière, crédit immobilier et assurance : ce qu’il faut savoir
Dans un blog orienté finance, difficile de ne pas parler de l’impact sur le crédit immobilier et l’assurance emprunteur.
Si un prêt immobilier est en cours
Le décès d’un emprunteur ne fait pas “disparaître” le crédit. Trois cas typiques :
- Le crédit est garanti par une assurance emprunteur couvrant le décès : l’assureur rembourse tout ou partie du capital restant dû (selon la quotité assurée). Le bien est alors transmis net de dette, ou avec une dette résiduelle réduite.
- Le prêt n’est pas (ou peu) assuré : la dette reste à la charge de la succession. Les héritiers héritent donc du bien, mais aussi du prêt. Ils peuvent être amenés à vendre pour rembourser.
- Plusieurs co-emprunteurs : si le défunt était co-emprunteur (époux par exemple), l’assurance peut prendre en charge la part assurée de ce co-emprunteur, l’autre continuant à payer sa part de mensualités.
L’attestation immobilière prendra en compte l’existence de ce prêt, mais côté technique, c’est surtout au moment de la déclaration de succession et des arbitrages entre héritiers qu’il faudra trancher : garder et continuer à payer, racheter les parts des autres, vendre, etc.
Et l’assurance habitation ?
Le décès du propriétaire n’annule pas automatiquement le contrat d’assurance habitation. En général :
- le contrat continue de couvrir le bien, au profit de la succession ;
- un héritier ou le notaire doit informer l’assureur du décès ;
- le contrat est ensuite adapté ou résilié selon que le bien est vendu, occupé ou laissé vacant.
L’attestation immobilière peut être demandée par certains assureurs avant de modifier le contrat au nom des héritiers ou du nouveau propriétaire.
Attestation immobilière et vente du bien : peut-on vendre sans attendre ?
Beaucoup de familles souhaitent vendre rapidement après un décès pour éviter les frais, solder les comptes, ou parce que personne ne veut garder le bien.
Peut-on signer un compromis de vente avant l’attestation ?
Oui, en pratique, il est souvent possible de signer un compromis de vente avant que l’attestation ne soit publiée, à condition :
- que l’acte de notoriété soit établi (on sait qui sont les héritiers) ;
- que tous les héritiers signent le compromis ;
- qu’une clause suspensive mentionne la publication de l’attestation immobilière avant l’acte définitif.
En revanche, l’acte authentique de vente, lui, ne pourra pas être signé tant que l’attestation n’aura pas été publiée au fichier immobilier. Impossible de vendre un bien au nom d’une personne officiellement décédée.
Cas particuliers : indivision, usufruit, SCI…
La forme juridique sous laquelle le défunt détenait le bien a un impact direct sur l’attestation.
Indivision entre époux ou avec d’autres membres de la famille
Si le bien était détenu en indivision (par exemple 50/50 entre les deux époux) :
- la fraction détenue par le défunt tombe dans la succession ;
- l’autre co-indivisaire conserve ses droits ;
- l’attestation immobilère reflète la nouvelle indivision (par exemple : 50 % pour le conjoint survivant, 25 % pour chaque enfant).
Cette répartition peut ensuite être modifiée par un partage ou un rachat de parts entre héritiers.
Usufruit et nue-propriété
Dans les familles ayant anticipé la transmission (donation de la nue-propriété aux enfants, conservation de l’usufruit par les parents), le décès de l’usufruitier entraîne en général la réunion de la pleine propriété entre les mains des nus-propriétaires.
L’attestation immobilière vient constater ce changement : les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires, sans droits de succession supplémentaires dans la plupart des cas (si la donation avait déjà été taxée).
SCI (Société Civile Immobilière)
Si le bien était détenu via une SCI, c’est en réalité les parts de la SCI qui sont dans la succession. Dans ce cas :
- on établit une attestation de propriété pour les parts sociales (et non directement pour le bien) ;
- les statuts de la SCI peuvent prévoir des règles particulières (agrément, rachat des parts, etc.) ;
- une mise à jour des registres de la société et parfois des statuts est nécessaire.
La présence d’une SCI complexifie un peu la mécanique mais donne aussi plus de souplesse pour organiser la gestion ou la vente du ou des biens.
Erreurs fréquentes et points de vigilance
Certaines erreurs reviennent souvent dans la gestion de l’attestation immobilière après décès. En les connaissant, vous pouvez les éviter.
- Traîner pour consulter un notaire : attendre plusieurs mois “parce qu’on n’a pas le courage de s’y mettre” complique presque toujours la situation : pénalités fiscales possibles, documents à retrouver, tensions qui s’installent entre héritiers.
- Ne pas fournir tous les documents : un titre de propriété égaré, un ancien prêt oublié, un testament “dans un tiroir”… Tout cela peut retarder l’attestation. Autant mettre cartes sur table dès le départ.
- Se battre sur la valeur du bien sans base objective : mieux vaut une estimation sérieuse (voire un expert) plutôt qu’une bataille de chiffres entre héritiers, qui bloque la succession et l’attestation.
- Signer une promesse de vente “entre nous” sans passer par un notaire : très risqué. Un compromis mal ficelé, avec des héritiers oubliés ou mal identifiés, peut être contesté par la suite.
- Oublier l’impact fiscal : la valeur retenue pour le bien influe sur les droits de succession aujourd’hui, mais aussi sur la plus-value taxable en cas de revente plus tard. Un arbitrage réfléchi est nécessaire.
Faut-il toujours accepter la succession pour obtenir l’attestation immobilière ?
L’attestation immobilière suppose de savoir qui accepte ou refuse la succession. Accepter la succession, c’est accepter à la fois les actifs (biens, comptes, valeurs) et les passifs (dettes, prêts, impôts).
En cas de doute sur un patrimoine potentiellement endetté, trois options :
- Acceptation pure et simple : vous devenez propriétaire de tout, dettes comprises. À envisager seulement si la situation financière du défunt est claire et positive.
- Acceptation à concurrence de l’actif net : vous acceptez la succession, mais vous ne paierez pas plus que ce que vous recevez. Procédure plus lourde, mais sécurisante en cas d’incertitude sur les dettes.
- Renonciation : vous refusez la succession, vous ne devenez pas héritier (ni des biens, ni des dettes). Vous n’apparaîtrez donc pas dans l’attestation immobilière.
Le notaire vous explique ces options avant de finaliser les actes, y compris l’attestation immobilière. En cas de doute sérieux, il est souvent plus avisé de temporiser et de demander un état complet des dettes avant d’accepter.
En résumé, l’attestation immobilière après décès est bien plus qu’une formalité administrative : c’est le pivot qui permet de rendre officielle la transmission d’un bien immobilier et d’ouvrir (ou non) la voie à une vente, un partage, ou un projet de conservation familiale. Bien accompagnée par un notaire, cette étape peut se dérouler dans un cadre clair et sécurisé, malgré le contexte émotionnel souvent difficile.