Pourquoi acheter un bien déjà loué peut être une excellente affaire… ou un piège
Acheter un bien déjà occupé par un locataire, c’est un peu comme reprendre une entreprise avec ses contrats en cours : sur le papier, vous gagnez du temps, mais vous héritez aussi de tout l’historique. Un loyer tombe dès le premier mois, pas de recherche de locataire, pas de vacance locative au démarrage… très séduisant.
Mais derrière cette promesse de “rentabilité immédiate” se cachent plusieurs risques : loyer surévalué, locataire peu solvable, bail mal rédigé, charges sous-estimées, travaux à venir, impossibilité d’occuper ou vendre librement le bien à court terme, etc.
La bonne nouvelle, c’est que ces risques se maîtrisent assez bien… à condition de savoir quoi regarder avant de signer. Voyons ensemble comment analyser la rentabilité réelle d’un bien déjà loué et sécuriser au maximum votre investissement locatif.
Comprendre ce que vous achetez vraiment : un bien + un bail + un locataire
Quand vous achetez un logement occupé, vous n’achetez pas seulement des murs. Vous achetez un trio indissociable :
- un bien immobilier (avec son état, sa localisation, ses charges, ses faiblesses),
- un bail en cours (avec un loyer, une durée restante, des clauses, un dépôt de garantie),
- un locataire (avec une situation personnelle, une solvabilité, un historique de paiement).
Chacun de ces trois éléments peut être un atout… ou une source de problèmes. L’objectif est de vérifier que le bien, le bail et le locataire sont cohérents avec votre projet (pur investissement long terme, revente à moyen terme, future résidence principale, etc.).
Exemple classique : si vous envisagez d’habiter le logement à court terme, acheter un bien occupé avec un bail fraîchement renouvelé est rarement une bonne idée. À l’inverse, si vous cherchez un rendement sécurisé sur le long terme, un bon locataire installé depuis 5 ans, payé rubis sur l’ongle, peut être une vraie pépite.
Les principaux risques d’un bien déjà loué
Avant de parler rendement, il faut passer en revue les risques spécifiques à ce type d’acquisition. Ils ne sont pas insurmontables, mais ils doivent être identifiés dès l’offre d’achat.
Parmi les plus fréquents :
- Loyer surévalué : le vendeur a parfois “gonflé” le loyer au fil des années ou juste avant la vente pour afficher une rentabilité artificiellement élevée. Résultat : vous risquez de ne pas pouvoir augmenter les loyers, voire d’être obligé de les baisser à la relocation.
- Locataire peu solvable ou payeur irrégulier : si les loyers arrivent en retard (ou pas du tout), votre “rendement” se dégrade très vite. Récupérer un locataire en difficulté financière est rarement le meilleur point de départ.
- Bail mal rédigé ou incomplet : répartition floue des charges, absence d’état des lieux, clauses abusives ou illégales… En pratique, cela complique tout : régularisation de charges, retenues sur le dépôt de garantie, gestion des litiges.
- Travaux à venir : façade, toiture, parties communes, voire travaux dans le logement lui-même. Un rendement de 5 % qui se transforme en 2 % après un ravalement de 30 000 € ne vous fera pas sourire.
- Impossibilité d’optimiser à court terme : tant que le locataire est en place, vous ne pouvez ni revoir librement le loyer (sauf cas particuliers), ni passer en location meublée, ni transformer en colocation.
- Projet à l’envers : acheter un T2 loué à 500 €/mois dans une zone où le marché est à 650 €/mois n’est pas forcément dramatique, mais il faut le savoir. À l’inverse, un loyer trop haut par rapport au marché vous expose à un départ du locataire… et à une baisse de revenu à la prochaine location.
Le but n’est pas de vous faire fuir ce type d’opérations, mais de montrer pourquoi un simple coup d’œil sur le “loyer annuel / prix d’achat” est très insuffisant.
Vérifier la conformité et la solidité du bail existant
Le bail, c’est le contrat qui régit votre relation future avec le locataire. Il doit donc être examiné avec autant de sérieux que le compromis de vente.
À demander systématiquement au vendeur ou à l’agence :
- une copie intégrale du bail signé,
- les évent avenants,
- l’état des lieux d’entrée,
- les quittances ou relevés de loyers des 12 derniers mois,
- le montant du dépôt de garantie encaissé,
- le dossier locataire (si possible, avec accord du locataire et anonymisation des données sensibles).
Points clés à vérifier dans le bail :
- Type de bail : vide (loi de 1989), meublé, bail mobilité, bail professionnel, commercial… Les règles de durée, de congé et d’augmentation de loyer diffèrent fortement.
- Durée restante : combien de temps reste-t-il avant l’échéance ? Avez-vous un projet particulier à cet horizon (revente, changement de type de location, occupation personnelle) ?
- Montant du loyer et des charges : loyer hors charges, provisions pour charges, charges récupérables correctement listées ?
- Dernière révision de loyer : a-t-elle été faite ? Selon quel indice (IRL, ILAT, ICC…) ? Y a-t-il un retard de révision que vous pourrez régulariser ?
- Clauses spécifiques : clause de solidarité en colocation, entretien courant, autorisation ou non des animaux, travaux à la charge du locataire ou du bailleur…
Un bail standard, conforme aux modèles réglementaires, clair et complet, est un très bon point. À l’inverse, un bail “maison” de 2 pages sans mentions légales doit vous alerter : vous risquez de vous retrouver en difficulté en cas de litige.
Analyser la situation du locataire : un rendement, ce n’est pas qu’un pourcentage
Un locataire ne se réduit pas à un montant de loyer. Pour sécuriser votre investissement, vous devez aussi apprécier la stabilité et la solvabilité du ménage en place.
Les informations vraiment utiles :
- Ancienneté dans le logement : un locataire en place depuis 4 ou 5 ans, sans incident de paiement, est rarement un mauvais profil. À l’inverse, un occupant arrivé il y a 3 mois mérite un peu plus de prudence.
- Historique des paiements : demandez un relevé ou un tableau récapitulatif des encaissements. Des retards récurrents ou des impayés “régularisés” de justesse sont un signal à prendre au sérieux.
- Type de revenus : CDI, fonctionnaire, retraité, indépendant, CDD… Chaque situation a ses forces et ses fragilités. Un CDI à temps plein dans une grande entreprise n’offre pas les mêmes garanties qu’une activité très fluctuante.
- Taux d’effort : loyer + charges / revenus. Au-delà de 35-40 %, la tension financière augmente, surtout en période d’inflation ou de hausse de l’énergie.
- Garantie existante : caution solidaire d’un proche, Garantme, Visale, assurance loyers impayés (GLI) déjà en place… Cela change beaucoup votre niveau de risque.
En pratique, vous rachetez la situation “telle qu’elle”. Si le locataire est déjà problématique, ce n’est pas la signature de l’acte qui va miraculeusement le rendre ponctuel. Mieux vaut le savoir avant, quitte à renoncer… ou à négocier le prix en conséquence.
Calculer la rentabilité réelle : au-delà du simple rendement brut
Face à une annonce “Loué 650 €/mois, idéal investisseur !”, la tentation est grande de sortir la calculette et de diviser 650 x 12 par le prix d’achat. C’est utile, mais largement insuffisant.
Pour évaluer sérieusement la rentabilité, distinguez au moins quatre niveaux :
- Rendement brut : loyer annuel / prix d’achat FAI (et idéalement avec frais de notaire). C’est un premier indicateur, rien de plus.
- Rendement net de charges non récupérables : loyer annuel – charges de copropriété non récupérables – taxe foncière – assurance PNO – frais de gestion, le tout divisé par le coût total du projet.
- Cash-flow : loyer net encaissé – mensualité de crédit – charges diverses. C’est ce qu’il reste (ou ce que vous devez remettre de votre poche) chaque mois.
- Rentabilité nette après impôts : en tenant compte du régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP), de votre tranche marginale, des prélèvements sociaux. C’est souvent là que les illusions tombent.
Précautions à prendre pour un bien déjà loué :
- Vérifier que le loyer est dans les prix du marché (plus ou moins 10 %), sinon votre rendement futur pourrait être plus faible que celui affiché.
- Intégrer les travaux probables à 5-10 ans (ravalement, toiture, ascenseur, rénovation énergétique…). Une simple lecture des derniers PV d’AG de copropriété vous donnera déjà beaucoup d’informations.
- Ne pas oublier la vacance locative future : même si le bien est occupé aujourd’hui, il sera forcément vide quelques semaines ou mois entre deux locataires à un moment donné.
Un bien à 4,5 % de rendement brut, très bien placé, avec un locataire stable et peu de travaux à venir, peut être bien plus intéressant qu’un 7,5 % brut dans une copropriété fatigable et un quartier en déclin.
Bien lire le marché locatif local avant de s’engager
Un autre réflexe indispensable : comparer le loyer en place avec ce qui se pratique réellement dans le quartier pour un bien équivalent.
Pour cela, utilisez :
- les portails d’annonces (LeBonCoin, SeLoger, PAP) en filtrant sur votre type de bien, surface, secteur,
- des outils d’observation des loyers (observatoires locaux, Clameur, bases de données notariales),
- les retours des agences ou administrateurs de biens du quartier.
Trois situations se présentent généralement :
- Loyer dans la bonne moyenne : c’est rassurant. À la prochaine relocation, vous serez sur une base solide, en ajustant simplement au marché.
- Loyer sous-évalué : à court terme, votre rentabilité est un peu amputée, mais cela peut représenter une opportunité. À la sortie du locataire, vous pourrez remonter vers le marché (en respectant la réglementation, notamment en zone tendue).
- Loyer surévalué : là, prudence. Si le locataire part, vous devrez probablement baisser le loyer pour relouer correctement. Votre rendement futur réel sera donc plus faible que celui affiché aujourd’hui.
Attention également aux zones encadrées (encadrement des loyers type Paris, Lille, Lyon…). Un loyer manifestement supérieur au loyer de référence majoré est un risque juridique, et potentiellement une baisse imposée du loyer à moyen terme.
Aspects juridiques spécifiques à l’achat d’un bien occupé
Sur le plan légal, l’achat d’un bien déjà loué a des particularités importantes :
- Le bail se poursuit automatiquement : vous reprenez le bail en cours, aux mêmes conditions, pour la durée restante. Vous ne pouvez pas “refaire un bail à neuf” à votre sauce du jour au lendemain.
- Délais de congé : si vous souhaitez reprendre le logement (pour habiter ou vendre libre), vous devrez respecter les délais de congé et les motifs prévus par la loi, souvent 6 mois avant l’échéance du bail (et pas au milieu).
- Transfert du dépôt de garantie : le vendeur doit vous reverser le dépôt de garantie du locataire lors de la vente. À vérifier au moment de la signature chez le notaire.
- Droits du locataire : en cas de projet de vente future, gardez en tête le droit de préemption éventuel du locataire (surtout pour un logement vendu libre ou dans certains cas de division).
Le notaire joue ici un rôle clé : il doit vérifier la conformité du bail, la réalité du dépôt de garantie, l’absence de procédure en cours, et sécuriser le transfert juridique de la relation locative.
Comment sécuriser au maximum votre investissement
Une fois l’analyse technique, juridique et financière réalisée, quelques leviers permettent de réduire encore les risques :
- Négocier le prix en fonction des faiblesses identifiées : loyer légèrement sous le marché, gros travaux votés, bail ancien peu optimisé… tout cela doit se retrouver dans le prix, pas seulement dans vos inquiétudes.
- Mettre en place une assurance loyers impayés (si le profil du locataire est éligible et sous réserve de ne pas déjà avoir une caution incompatible). Attention : certaines GLI n’acceptent pas les locataires en place, renseignez-vous avant.
- Prévoir une trésorerie de sécurité : idéalement l’équivalent de 3 à 6 mois de loyer. De quoi absorber un imprévu (retard de paiement, petit sinistre, franchise d’assurance) sans mettre en péril votre budget personnel.
- Structurer l’investissement : selon votre situation, un régime réel (pour déduire charges et intérêts), voire un statut LMNP si vous envisagez du meublé à terme, peuvent améliorer nettement la rentabilité nette d’impôts.
- Anticiper la stratégie à 5-10 ans : conserver le locataire en place, basculer en meublé à sa sortie, revendre avec locataire, vendre libre après congé… Votre stratégie influence fortement la valeur de revente et le rendement global.
Ne sous-estimez pas non plus l’intérêt de vous faire accompagner, au moins pour un premier achat occupé, par :
- un courtier en crédit (pour dimensionner le financement et la mensualité au plus juste),
- un conseiller fiscal ou un expert-comptable (pour choisir le bon régime),
- un gestionnaire locatif si vous ne souhaitez pas vous occuper vous-même des relations avec le locataire.
Dans quels cas acheter un bien déjà loué est particulièrement pertinent ?
Ce type d’opération est généralement adapté à des profils d’investisseurs :
- qui recherchent un revenu locatif relativement stable plutôt qu’un coup spéculatif,
- qui n’ont pas besoin d’occuper le logement à court terme,
- qui acceptent l’idée de ne pas pouvoir optimiser immédiatement le loyer ou la stratégie (colocation, location courte durée, etc.),
- qui privilégient les emplacements solides (transport, bassin d’emploi, services) au rendement brut maximal affiché.
À l’inverse, si votre objectif est d’habiter rapidement le logement, de faire de la location meublée saisonnière ou de la colocation avec une forte optimisation de loyer, acheter un bien occupé n’est souvent pas la meilleure porte d’entrée.
À retenir avant de signer pour un bien déjà loué
Un bien occupé n’est ni une bonne ni une mauvaise affaire en soi. Tout dépend du trio bien / bail / locataire… et de votre projet.
Pour résumer l’essentiel :
- Analysez le bien comme pour n’importe quel achat : emplacement, état, copropriété, travaux à venir.
- Scrutez le bail : type, durée restante, montant du loyer et des charges, conformité, historique des révisions.
- Évaluez le locataire : historique de paiement, stabilité, garanties, niveau de loyer par rapport à ses revenus.
- Calculez une rentabilité nette et réaliste : en intégrant charges, fiscalité, travaux futurs et vacance locative.
- Sécurisez l’opération : négociation du prix, assurance, trésorerie de précaution, accompagnement par des professionnels.
En procédant de manière structurée, vous transformerez un achat potentiellement risqué en un investissement locatif lisible, maîtrisé et aligné avec vos objectifs patrimoniaux. Et c’est exactement ce que doit être un bon investissement : prévisible, plutôt que spectaculaire.