Lors d’un achat immobilier ancien, la fameuse « liste de mobilier » annexée à l’acte notarié peut vous faire économiser plusieurs centaines, voire quelques milliers d’euros de frais de notaire. À condition de savoir ce qu’on peut y mettre… et ce qu’il faut absolument éviter.
Dans cet article, on fait le point sur :
- le principe de la liste de mobilier chez le notaire ;
- un modèle type de liste à utiliser ou adapter ;
- les éléments qu’il est pertinent (et légal) d’y inclure ;
- l’impact réel sur les frais de notaire, avec des exemples chiffrés ;
- les erreurs fréquentes qui attirent l’attention du fisc.
À quoi sert la liste de mobilier chez le notaire ?
Lors d’un achat immobilier ancien, les « frais de notaire » sont en réalité, pour l’essentiel, des taxes calculées sur le prix immobilier (les droits d’enregistrement). Or, les meubles ne sont pas taxés de la même façon.
En séparant clairement :
- le prix du bien immobilier (murs, terrain) ;
- la valeur du mobilier (cuisine équipée, électroménager, placards amovibles, etc.),
on réduit la base taxable. Les droits d’enregistrement ne sont alors appliqués que sur le prix du bâti, hors meubles.
Exemple simplifié :
- Prix total payé au vendeur : 250 000 €
- Valeur du mobilier listé : 5 000 €
- Prix immobilier retenu pour le calcul des droits : 245 000 €
Vous économisez ainsi les droits d’enregistrement sur 5 000 €. Ce n’est pas une économie « magique », mais une optimisation parfaitement prévue par la loi, si vous restez raisonnable et cohérent.
Ce que dit la réglementation (en pratique)
La loi ne fournit pas de catalogue officiel de ce qu’il est possible d’inclure ou non. En revanche, l’administration fiscale et les notaires s’accordent sur un principe simple :
- On peut déduire les meubles meublants et équipements dissociables du bâti.
- On ne peut pas déduire les éléments indissociables ou incorporés à l’immeuble.
Cela veut dire que les biens suivants peuvent, sous conditions, figurer dans la liste de mobilier :
- mobilier courant (tables, chaises, canapé, lit, armoires non encastrées) ;
- électroménager (frigo, four, lave-vaisselle, lave-linge, sèche-linge) ;
- cuisine équipée amovible (éléments non maçonnés, non sur-mesure intégrés au bâti) ;
- meubles de salle de bain posés, miroir, rangements non intégrés ;
- éléments de décoration : luminaires, rideaux sur mesure ou non, tringles, tapis ;
- meubles de jardin, abri démontable, tondeuse, etc.
En revanche, sont considérés comme faisant partie intégrante de l’immeuble (et donc non déductibles) :
- parquet collé ou cloué, carrelage, moquette collée ;
- cloisons, verrières maçonnées, éléments d’isolation ;
- chauffage central, pompe à chaleur, chaudière murale ou au sol ;
- cuisine « intégrée » au bâti (plan de travail maçonné, mobilier sur-mesure fixé de manière définitive) ;
- équipements sanitaires fixés : baignoire, douche, WC, lavabo.
Si vous commencez à vouloir mettre le parquet et la chaudière dans la liste de mobilier, attendez-vous à ce que l’administration lève un sourcil…
Exemple de liste de mobilier typique par pièce
Pour vous donner un ordre d’idée, voici ce qu’on retrouve le plus souvent dans une liste de mobilier raisonnable, pièce par pièce.
Salon / séjour
- Canapé : 200 €
- Fauteuil(s) : 100 €
- Table basse : 50 €
- Meuble TV : 80 €
- Bibliothèque / étagères amovibles : 100 €
- Écran TV (optionnel, si laissé) : 150–200 €
- Luminaires (suspensions, lampes sur pied) : 80 €
- Rideaux + tringles : 80 €
Cuisine
- Éléments de cuisine amovibles (meubles non maçonnés) : 400–600 €
- Réfrigérateur : 150–250 €
- Four indépendant : 80–150 €
- Micro-ondes : 30–60 €
- Lave-vaisselle : 120–200 €
- Table + chaises : 150–250 €
- Petits appareils (bouilloire, grille-pain, cafetière) : 50–100 €
Chambres
- Lit 2 places (sommier + matelas) : 200–300 €
- Lit 1 place : 100–150 €
- Commode : 80–120 €
- Armoire / dressing amovible : 150–250 €
- Tables de nuit : 40–60 €
- Rideaux + tringles : 60–80 €
Salle de bain
- Meuble de rangement non fixé / colonne amovible : 60–100 €
- Miroir mobile ou posé : 20–40 €
- Linge de bain, accessoires (optionnel) : 30–50 €
Extérieur
- Salon de jardin (table + chaises) : 100–200 €
- Barbecue mobile : 50–100 €
- Tondeuse à gazon : 80–150 €
- Abri de jardin démontable : 200–300 €
Ces valeurs sont indicatives pour du mobilier d’occasion standard. L’enjeu n’est pas de gonfler artificiellement les prix, mais de rester crédible par rapport à l’ancienneté et à l’état des biens.
Modèle type de liste de mobilier à annexer à l’acte
Voici un exemple de modèle que vous pouvez utiliser comme base. Il sera à adapter à votre situation et validé par votre notaire.
Exemple de clause et tableau de mobilier
« Les parties déclarent que la présente vente porte à la fois sur le bien immobilier désigné ci-dessus et sur le mobilier suivant, laissé dans les lieux au profit de l’acquéreur. Les parties reconnaissent que la valeur ci-après indiquée pour chaque élément correspond à sa valeur vénale d’occasion au jour de la vente. Le prix global de vente se décompose comme suit : prix de l’immeuble d’un montant de XXX € et prix du mobilier d’un montant de YYY €, soit un prix total de XXX + YYY €. »
Liste détaillée des meubles cédés
- Salon :
- Canapé 3 places : 250 €
- Table basse : 60 €
- Meuble TV : 80 €
- Luminaires (x2) : 70 €
- Cuisine :
- Meubles bas et hauts amovibles : 500 €
- Réfrigérateur : 200 €
- Four indépendant : 120 €
- Lave-vaisselle encastrable mais dissociable : 180 €
- Table + 4 chaises : 180 €
- Chambre 1 :
- Lit 2 places (sommier + matelas) : 250 €
- Armoire 3 portes : 220 €
- 2 tables de chevet : 60 €
- Rideaux + tringles : 70 €
- Chambre 2 :
- Lit 1 place : 120 €
- Commode : 90 €
- Extérieur :
- Salon de jardin (1 table + 4 chaises) : 150 €
Total mobilier : 2 600 €
Dans l’acte, le notaire reprendra, en substance :
- Prix de l’immeuble : 247 400 €
- Prix du mobilier : 2 600 €
- Prix global : 250 000 €
N’hésitez pas à préparer cette liste en amont, avec le vendeur, puis à l’envoyer à votre notaire pour validation avant le rendez-vous de signature.
Quel montant de mobilier est « acceptable » pour le fisc ?
C’est la question qui revient à chaque achat. Il n’y a pas de plafond légal officiel, mais on constate en pratique :
- En général, une valorisation du mobilier entre 2 % et 5 % du prix de vente passe sans difficulté, si elle est cohérente.
- Au-delà de 10 %, le risque de contrôle augmente nettement, surtout si le bien n’est pas vendu meublé type location saisonnière haut de gamme.
Quelques repères :
- Studio ou T2 basique : 1 500 à 3 000 € de mobilier est courant.
- T3/T4 standard : 3 000 à 6 000 € selon l’équipement.
- Grande maison familiale déjà bien équipée : 5 000 à 10 000 €, parfois plus si extérieur très fourni.
Le fisc peut remettre en cause la ventilation si :
- les montants sont manifestement exagérés (ex. 20 000 € de mobilier pour un appartement standard quasi vide) ;
- la liste n’est pas détaillée ou se limite à « mobilier divers : 10 000 € » ;
- les valeurs ne correspondent pas à l’état réel observé en cas de contrôle.
En cas de requalification, l’administration peut :
- réintégrer tout ou partie du mobilier au prix immobilier ;
- réclamer le complément de droits d’enregistrement ;
- appliquer intérêts de retard et, parfois, pénalités.
D’où l’intérêt d’une liste précise, argumentée, et validée par votre notaire.
Impact concret sur les frais de notaire : exemples chiffrés
Pour mesurer l’intérêt de la liste de mobilier, il faut comprendre que les frais de notaire sur l’ancien tournent globalement autour de 7 à 8 % du prix du bien, dont environ 5,8 % de droits d’enregistrement (variable selon les départements).
Exemple 1 : appartement à 200 000 € avec 4 000 € de mobilier
- Sans liste de mobilier : droits d’enregistrement sur 200 000 €.
- Avec liste : droits d’enregistrement sur 196 000 €.
Si le taux global de taxation est de 5,8 % :
- Économie = 4 000 € × 5,8 % = 232 € (auxquels peuvent s’ajouter une légère baisse d’autres émoluments).
Exemple 2 : maison à 350 000 € avec 8 000 € de mobilier
- Base taxable sans mobilier : 350 000 €
- Base taxable avec mobilier : 342 000 €
Économie sur les droits d’enregistrement :
- 8 000 € × 5,8 % ≈ 464 €
On est d’accord : cela ne change pas la vie, mais ce n’est pas négligeable à l’heure près de la signature. Et surtout, c’est une optimisation simple, légale, qui ne demande qu’un peu de préparation.
À noter : le mobilier, lui, n’échappe pas complètement à la fiscalité, mais il n’est pas taxé de la même manière que l’immobilier. Le gain reste réel pour l’acquéreur.
Les erreurs fréquentes à éviter
Pour rester serein en cas de contrôle, quelques pièges sont à contourner.
- Gonfler les prix de manière caricaturale Mettre 800 € pour un réfrigérateur de 10 ans, ou 2 000 € pour un canapé épuisé, c’est s’exposer inutilement. Restez dans la fourchette de la valeur d’occasion.
- Inclure des éléments indissociables du bâti Chaudière, radiateurs muraux, climatisation fixe, verrière maçonnée, cuisine intégrée au millimètre… Tout cela fait partie de l’immeuble. Si vous essayez de le faire passer en mobilier, le notaire risque de vous recadrer, et à juste titre.
- Ne pas détailler suffisamment Une seule ligne « mobilier divers : 10 000 € » a toutes les chances de faire tiquer l’administration. Détaillez par pièce et par objet, même si c’est un peu fastidieux.
- Ne pas aligner la liste avec la réalité Si, le jour de l’emménagement, vous découvrez que la moitié du mobilier listé n’est plus là, tout le monde (fisc compris) pourra s’interroger. Veillez à ce que la liste reflète réellement ce qui reste dans le bien.
- Oublier l’accord réel du vendeur Le vendeur doit être d’accord sur la liste comme sur les montants. Il cède ce mobilier à un prix compris dans le prix global : cela a aussi un intérêt pour lui (absence de revente à gérer, simplification du déménagement).
Comment construire sa liste de mobilier, étape par étape
Pour que les choses se passent bien, le mieux est de procéder méthodiquement.
- 1. Faire un inventaire sur place
Lors de la visite après compromis (ou juste avant), faites le tour du logement avec le vendeur. Notez pièce par pièce ce qui sera laissé :
- meubles ;
- électroménager ;
- luminaires ;
- éléments de jardin.
- 2. Estimer une valeur d’occasion
Tenez compte :
- de l’âge du bien ;
- de son état général ;
- du prix du neuf (un rapide coup d’œil sur Internet suffit).
Une règle simple : imaginez que vous vendiez ces meubles sur un site de petites annonces. À quel prix partiraient-ils raisonnablement, sans être bradés, mais sans non plus faire fuir les acheteurs ?
- 3. Centraliser et totaliser
Regroupez le tout dans un tableau (Excel, Google Sheets ou même papier) avec :
- pièce ;
- description ;
- valeur unitaire ;
- valeur totale.
- 4. Valider avec le vendeur
Partagez le tableau, ajustez si nécessaire (un vendeur peut refuser de laisser certains meubles ou discuter une valeur jugée trop basse). - 5. Transmettre au notaire
Une fois les deux parties d’accord, envoyez la liste à votre notaire qui :
- vérifiera la conformité globale ;
- intégrera la liste (ou un extrait) dans l’acte ;
- adaptera le calcul des frais en conséquence.
Quel lien avec votre crédit immobilier et votre courtier ?
La liste de mobilier a aussi un impact indirect sur votre financement. Pourquoi ? Parce que :
- Moins de prix immobilier = légère baisse des frais de notaire, donc apport ou besoin de financement un peu moindre.
- Certains prêts couvrent seulement le prix du bien + frais et ne financent pas le mobilier. Le fait de distinguer la partie « meubles » peut aider à clarifier ce point avec la banque.
- Un courtier peut vous aider à optimiser votre montage global : prix net vendeur, mobilier, frais, éventuels travaux, pour coller au mieux aux critères de financement des banques.
Deux points à garder en tête :
- La banque raisonne surtout en pourcentage de financement par rapport au prix immobilier + frais. Une petite part de mobilier ne va pas bouleverser le dossier, mais il faut qu’elle reste cohérente.
- Évitez d’annoncer à la banque un prix net trop différent de celui de l’acte (hors mobilier). Les montants doivent rester logiques et justifiables.
Foire aux questions rapides
Faut-il fournir des justificatifs d’achat pour le mobilier ?
Non, ce n’est pas obligatoire, surtout pour du mobilier ancien. En revanche, si certains éléments sont récents et de valeur (cuisine récente, électroménager haut de gamme), des factures peuvent être utiles en cas de contrôle.
Peut-on modifier la liste de mobilier au dernier moment ?
Techniquement oui, tant que l’acte n’est pas signé, mais cela implique de repasser par le notaire et, éventuellement, de recalculer les frais. Mieux vaut figer la liste quelques jours avant la signature.
Le vendeur peut-il refuser de faire une liste de mobilier ?
Oui. La liste de mobilier n’est pas une obligation légale. C’est une négociation entre vendeur et acquéreur. Si le vendeur souhaite tout emporter, ou facturer certains meubles à part, cela se discute dès le compromis.
En cas de revente, devrai-je déclarer quelque chose de particulier ?
Au moment de votre propre revente, vous pourrez de nouveau distinguer le mobilier laissé. La question principale, fiscalement, se pose surtout sur la plus-value immobilière, pas sur les meubles, qui restent, eux, des biens mobiliers d’usage courant.
En résumé, une bonne liste de mobilier est un outil simple pour optimiser vos frais d’acquisition, à condition de respecter la réalité des lieux et des valeurs. Prenez le temps de la préparer sérieusement avec le vendeur et de la faire valider par votre notaire : quelques dizaines de minutes de travail pour, souvent, plusieurs centaines d’euros économisés.
